2026-08-27

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继北京和上海发布刺激房地产市场的政策后，成都也开始采取类似措施。8月25日，成都发布了《优化促进房地产市场平稳健康发展的政策通知》。这份文件虽然名称响亮，但与北京、上海的政策相比，内容并无太多新意，主要只是对现有政策的些许调整。具体来说，成都将公积金最低首付从20%降低至15%；对1年期的贷款提供20%的利息补贴，单户补贴上限为2.5万元，并且无需申请，自动获得；同时，对于购买一星级及以上绿色建筑的新房，公积金贷款最高额度可上浮20%。这些措施旨在降低购房的门槛，但并未显著减少购房者的财务压力。

值得关注的是，这些政策背后的原因。为什么成都会成为今年最早推出救市措施的二线城市？这与成都楼市当前面临的挑战密切相关：首先，成都的二手房均价已经跌破了1.3万元/平方米。根据购房通的数据，成都房价在2021年7月达到了顶点，平均价格为1.71万元/平方米，之后一路下滑，目前已经降至12653元/平方米，较高峰时期下跌了26%。

其次，曾经的房地产第一城的地位被其他城市取代。从2022年开始，成都的商品房成交量就被武汉超越，失去了楼市第一城的称号。在2023年，虽然新房和二手房的成交套数依然是第一，但上半年官方数据显示，成都的新房成交量为32318套，同比下降了40.12%；成交面积为425.85万平方米，同比减少了40.07%。尽管其他城市同样面临降幅问题，但成都的下滑幅度更为显著，因此广州顺利取代成都，成为新的楼市第一城。

成都楼市走低的原因有二，其一是整体市场环境的持续调整，其二则是人口增长明显放缓。市场调整是全国范围内的现象，过去商品房成交面积从高峰的17.94亿平方米减少至去年的8.81亿平方米，几乎减半，成交额同样大幅下滑。根据国家统计局的数据，今年1-7月，新建商品房销售面积为45021万平方米，同比下降11.8%；住宅销售面积下降12.7%。商品房成交面积和金额均双双下降。

与此同时，房贷政策的变化也不容忽视。经历过的房地产牛市使得房贷在2016年大幅增加，直到2021年达到历史最高点，年增加额为6.08万亿元。然而，自2022年起，房贷增量骤降，2023年上半年更是仅为2212亿元，这在各大城市中也同样明显，成都自然难以独善其身。

具体来看多座城市的房价变动。深圳曾经房价超过9万，现在已降至6万以下；广州高峰时为4万多，现在接近2万元；厦门的房价曾达4.5万，而现在也已回落至2.5万附近；杭州的房价由4万降至2.5万以下。相比之下，成都的房价虽然下降了，但跌幅相对仍然不算巨大。

另外，成都的人口增长速度也显著减缓。预计到2025年，成都的常住人口增量仅为6.1万。这一增幅，无论从历史比较还是与其他城市对比，均显得平平。在过去的十年中，成都的常住人口年均增加超过58万人，但近年来这一增量下滑明显，2021年降至24.5万，去年则降至最低点。纵观全国，类似的现象几乎在所有重要城市中均有所体现，深圳、广州等城市同样经历了增量下滑的趋势。